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伟德国际怎么-拆分物企上市成热潮 房企角力万亿蓝海市场

时间:2020-01-11 17:41:44 人气:3757

 

伟德国际怎么-拆分物企上市成热潮 房企角力万亿蓝海市场

伟德国际怎么,在房地产业入冬的情况下,万亿规模的物业市场正迎来属于自己的春天。

物企上市潮正处于“进行时”状态,11月6日,银城生活服务有限公司(01922.hk)正式登陆港交所,而近20天之前的10月18日,四川蓝光嘉宝服务集团股份有限公司(02606.hk,以下简称“蓝光嘉宝”)在港交所挂牌上市,再往前7天的 10月11日,鑫苑物业服务集团(01895.hk,以下简称“鑫苑服务”)同样在港交所主板上市。

竞相上市的背后,正是资本市场对物业板块价值的重新发现与看好。据统计,截至目前,在a股与港股上市的物企数量已达到18家,其中,自2018年至今的两年间已上市物企达到12家。而据中物研协数据,计划在2019~2022年上市的物企达到22家。尽管如此,行业仍存在物企母体依赖症待解、行业模式亟须创新升级等问题。

对此,《中国经营报》记者致函蓝光嘉宝、滨江服务集团有限公司(以下简称“滨江服务”)等物业上市公司,其中,滨江服务方面回复称,所开发物业占其在管面积的比例“呈逐年递减趋势”,且“近年来致力于开发独立第三方业务”。

物业公司上市潮

10月接连两家企业赴港上市,让物业板块再次成为资本市场关注焦点。

10月11日,鑫苑服务在港股挂牌上市,成为中部地区第一家在港交所主板上市的物业管理企业。相关信息显示,截至3月31日,包括河南省等在内的华中地区约占其在管面积的60%。

据报道,鑫苑服务董事会主席张勇在上市现场表示:“鑫苑服务在香港上市将为公司未来的发展注入雄厚的资本实力,开辟更加广阔的发展空间。”据悉,鑫苑服务此次共发行1.25亿股,其中的60%募得款项将用于“拓展物业管理服务,寻求战略收购机会”。

在中部区域第一家港股物企鑫苑服务上市仅仅7天之后,蓝光嘉宝也赴港敲钟上市,成为西南地区首家上市物业企业。

10月18日上午,蓝光嘉宝正式在港交所主板挂牌上市,而上市首日,蓝光嘉宝股价上涨15%,市值达到73.04亿元。官微“嘉宝服务”对此描述称:“成为内地第16家、西部第1家在港股成功上市的物业服务企业,标志着蓝光嘉宝服务正式独立迈入国际资本市场。”

而鑫苑服务与蓝光嘉宝仅仅间隔7天就先后在港敲钟上市,引起市场对物企竞相上市热潮的广泛关注,然而经梳理可发现,在3月份同样赴港上市的两家物企,彼此上市间隔期则为更短的3天。

3月15日,华东物企滨江服务在港上市,仅仅3天之后的3月18日,华南物企奥园健康也赴港上市,在进入2019年后,物企上市即在资本市场掀起一阵小高潮。而3个多月之后的7月12日,北京物企和弘服务也同样在港敲钟上市。

仅截至11月底,2019年已上市物企达到6家,已达到2018年全年的水平,而向更早之前溯源可发现,自2014年彩生活开启物企上市之风以来,上市物企整体数量已达到18家。

10月25日晚,证监会发布消息称,按法定程序核准了新大正等四家企业的首发申请,如果新大正正式挂牌上市,近两年上市物企将达到13家,再创新纪录。而中物研协数据显示,计划上市的物企数量达到40家,其中计划在2019~2022年上市的有22家,另有18家未确认上市时间。而建业新生活等多家公司或将在接下来时间内冲刺上市,物企正呈现出加速上市的趋势。

其中,滨江服务方面回复记者称,其选择在港上市主要原因为“拓展品牌知名度、建立国际化融资渠道、增强企业实力”,并表示在上市半年来,已在“业务拓展、加强内部控制及提升企业信息化建设等方面取得了长足进步”。

对此,一位不愿透露姓名的行业分析师对记者表示,物企竞相上市有三个方面原因:其一,证券化更好提升资产价值;其二,为股权激励变现的需要;其三,“多了一个很便利的融资渠道”,能够助力物企快速扩张或再投资。

上海中原地产分析师卢文曦也对此表示赞同:“我更觉得物业公司上市,肯定也是为了更多地去融一点资金。”其进一步分析称:“其实从物业本身来看的话,它真的还是一个保本微利的行业,那么你要想发展的话,肯定也需要有一部分资金支持。”

房企换道再出发

物企争先恐后上市的背后,则是在政策调控常态化、融资渠道收紧等大背景下,众多房企的深谋远虑。

克而瑞研究在《2019年三季度中国房地产市场总结与展望》中指出,前三季度,在市场和融资双双承压的环境下,1~8月百强房企权益业绩规模较2018年同期仅微增2.6%,其认为“行业整体规模增速较前两年显著放缓”。

尽管如此,但房地产产业链的后端却呈现出前所未有的发展机遇。旭辉集团董事长林中就曾表示:“2018年开始的平稳增长的长周期里,前10年还是以开发销售为主,而后10年则进入销售与持有的阶段,从增量市场转向存量市场,这是不可逆的趋势。”

无独有偶,花样年控股集团董事局主席、彩生活服务集团董事局主席潘军就曾在中国房地产实战研修项目(pmba)第八期实战讲堂中分享称:“随着中国房地产行业进入成熟期,行业价值链重心将由前端开发逐渐向后端运营转移,产生新的价值增长点。”其更表示:“房地产开发行业未来就是给社区服务行业打工。”

据平安证券在研究报告中对物业管理行业未来规模进行测算:“预计截至2030年管理面积达318.4亿平方米,2018~2030年年复合增长率3.5%,基础物业服务规模达1.6万亿元。”

万亿蓝海市场之下,房企正纷纷通过拆分物企上市、加速“跑马圈地”来谋求在市场中占领一席之位。

经梳理可知,截至10月,在2019年上市的物企皆是从房企母体中拆分开来独立上市的。10月刚刚上市的鑫苑服务、蓝光嘉宝背后则分别是鑫苑置业与蓝光发展,而更早上市的滨江服务、奥园健康、和弘服务背后也都是房企的身影。

将时间线进一步拉长可发现,截至目前上市的18家物企中,竟有15家通过从房企母体中拆分出来进而实现挂牌上市,而第三方上市物业管理公司仅有3家,分别为2015年11月上市的中奥到家、2017年12月上市的浦江中国及2018年2月上市的南都物业。

对此,多位专家在接受记者采访时皆表示,近年来,随着政府采取不将房地产作为短期刺激经济的手段,房地产市场进入平稳发展时期,由以往的增量市场转入存量市场,但在过往庞大的住宅面积累计之下,后端的物业管理市场迎来了行业爆发期,房企拆分旗下物企上市并不意外。

易居研究院智库中心研究总监严跃进就表示,房企看好物业板块的空间,是因为“整个物业管理市场还是很有积极成长性的”,其表示这跟近20年商品住宅累计几百亿平方米的规模有关,“所以整个量还是非常大的”。

上述行业分析师也对记者分析称,物业管理市场的逻辑与房地产开发不同,“因为它的现金非常稳定,只要项目集中交付之后,未来会持续产生现金流收入的”,其认为“有点类似于商业地产那种长期持有、长期现金流的概念”。

克而瑞研究对此认为,房企将物业业务分拆上市,“一方面是为了谋求物业业务的更好发展,助推业务规模扩张,一方面也是寻求原有业务的创新与升级”。

中国物业管理协会在5月份发表报告称,彼时的“14家上市物业服务企业在资本市场上发展良好,相较关联房地产企业市盈率较高,且拥有较高的估值,被资本市场看好”。

母体依赖症待解

在房企纷纷纵身跃进物业万亿蓝海的同时,物企对房企母体依赖严重、行业集中度不高及创新模式不足等问题依然亟待探索解决。

“大树底下好乘凉”,背靠房企的物企在能够获得大量资源的同时,或也将带来业绩严重依赖关联公司的风险。

相关信息显示,刚于10月11日上市的鑫苑服务,其在2016~2018年来自鑫苑置业的物业管理服务收益分别占比约96.2%、88.9%、84.3%,但是呈现出逐年降低的趋势。而另一家上市物企和泓服务来自母公司的物业管理服务收益占比则更高,2016~2018年分别为97.3%、96.3%及95.9%。

对此,卢文曦认为:“现在物业公司的(在管面积等),基本上还是需要靠母公司。”其进一步表示:“因为母公司开发的(项目)多,(所以)它承接的(也)多,如果你现在就甩手,让它独自去接盘的话,可能也会有一定的压力。”

严跃进则直言:“依赖母公司说明还没有完全市场化,它就是母公司(下面)一个配套的功能。”其认为后续收购别的项目(可能对此有所改善)。而上述行业分析师对此持不同的观点,其对记者表示:“这个很正常,有这个优势干吗不依赖呢?”

滨江服务方面也回复记者称:“因物业企业与房地产开发企业的业务关系紧密,物业公司对兄弟房地产公司的业务依赖性已成为物业行业内普遍现象。”并称其近年来已致力开发独立第三方业务,并积极寻求政府合作,参与公共设施物业服务招投标项目。

中指研究院就曾发布报告称,依靠兄弟开发公司扩张是百强企业管理面积扩张的主要方式。据其统计,2017年百强企业中有开发背景的企业达到147家,“这些企业在管面积中,近六成来自兄弟开发商”。

中泰证券也发布研报表示,开发商背景的龙头企业拥有在未来新增项目获取端优势的同时,也让物业管理行业龙头或缺乏经营独立性。研报还指出,开发商认为其旗下的物企,“是自身品牌的重要组成部分,物业管理品牌的输出淡化其开发项目竞争力或不当的管理有损其口碑”,其认为这都会让开发商对物企予以一定程度上的品牌输出或在项目承接上的限制。

除去在管面积、营收等方面存在依赖房企母体的症状,物业管理行业集中度不高的问题也有待进一步解决。

而由克而瑞等发布的数据显示,2018年全国物业服务企业共12.7万家,同比增长7.2%。平安证券研报显示,百强企业在管面积均值2014~2018年年复合增速达23.3%,市占率由19.5%升至38.9%。其认为,物业行业呈现出“‘大行业小公司格局’,集中度有望稳步提升”的状态。

物企纷纷上市之后,也正在借助资本的力量通过收并购等措施加速“跑马圈地”提升自身规模。如鑫苑集团官网信息显示:“此次募得的款项约60%用于拓展物业管理服务,寻求战略收购机会;15%用于拓展增值服务业务线类型。”

而在万亿蓝海市场的广阔前景下,借助物联网、人工智能等新技术,创新物业管理模式、不断增加增值服务等盈利渠道等正在成为物企下一步的发展方向。

如潘军在中国房地产实战研修项目(pmba)第八期实战讲堂中,就“花样年的社区创新演绎”分享时表示,其“社区+”基于智能化、互联网、物联网的动力推动,逐步构建围绕社区最后一公里的社区生态圈。潘军认为:“社区所蕴含的海量用户,通过社区o2o,未来随着用户需求被不断满足,社区价值将被充分引爆。”

而上述行业分析师也认为,物业市场空间仍然很大,尽管此前热炒的某些概念“探索效果并不是很好”,不过“现在有一些新的模式,线下流量这块蛋糕很大,但是怎么把这块蛋糕变现,就看你有什么样比较好的模式了”。其进一步表示:“现在还是探索的一个阶段,但是(对于发展)空间,大家都是看好(的),毋庸置疑。”

来源: 中国经营网

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